Cláusulas Suelos.

El Tribunal Supremo aplica la retroactividad total a las cláusulas suelo, obligando a las entidades a devolver todo lo cobrado desde el inicio de la aplicación de estas condiciones si los contratos eran abusivos. La Sala de lo Civil ha aplicado por primera vez la sentencia dictada el diciembre pasado por el Tribunal de Justicia de la UE. Así se desprende de la decisión tomada hoy a raíz de un recurso planteado por el BBVA, el fallo ha sido comunicado ya a los procuradores de las partes, pero la sentencia no está redactada y el texto íntegro se conocerá en los próximos días.

Hasta ahora, los bancos solo estaban obligados a anular esas cláusulas desde mayo de 2013, según falló ese año el Supremo. El Alto Tribunal adecua ahora su decisión a la jurisprudencia a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la UE, que falló en diciembre en este sentido. En concreto, el TJUE señaló que no se podía acotar en el tiempo la devolución si era por una cláusula abusiva.

La doctrina fijada se aplicará a todas las hipotecas que lleguen al Supremo con cláusulas suelo consideradas nulas por abusivas y sobre las que no haya aún sentencia definitiva, como ocurría en este caso. Queda la duda de qué ocurrirá cuando llegue una sentencia del BBVA o de alguna de las otras entidades a las que se refería la sentencia de mayo de 2013 (Cajamar y NCG Banco –ahora Abanca-). En ese caso, el BBVA podría quizá volver a alegar que el fallo del tribunal europeo no puede aplicarse porque en argot judicial es “cosa juzgada”, pero el tribunal deberá pronunciarse sobre este aspecto.

Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas a tipo variable. Cerca de un millón de créditos españoles para vivienda todavía las contienen en los contratos firmados. Estas disposiciones fijan un tope por debajo del cual los intereses a pagar no pueden reducirse, pese a que el índice de referencia (el EURIBOR) se sitúe por debajo de este nivel. Los afectados comenzaron a ver cómo la letra se encarecía cuando el EURIBOR subía, pero no podían beneficiarse del todo de las bajadas, que se produjeron a partir de 2009. Estas cláusulas, sin embargo, no son abusivas a priori.

Una sentencia clave

La banca española lleva meses esperando la sentencia de este miércoles, la primera desde que el Tribunal Europeo dictaminó a favor de establecer una retroactividad total en la devolución de las cláusulas suelo que se aplicaron sin transparencia. La sentencia de Europa ha obligado al Supremo a corregir su propia doctrina, que hasta este miércoles estaba fijada en una sentencia del 9 de mayo de 2013 en la que el Alto Tribunal Español declaró nulas las cláusulas abusivas por falta de transparencia”, pero limitó las devoluciones a lo cobrado a partir de ese día. Es decir, los clientes que tuvieran una hipoteca con una cláusula suelo considerada no transparente solo podían pedir que le devolvieran lo cobrado de más a partir del 9 de mayo de 2014.
Pero la sentencia del Supremo no dejó conformes a miles de clientes y a varios jueces, que preguntaron al Tribunal Europeo si tenía que haber retroactividad desde la firma de la hipoteca. Por lo general, estas cláusulas empezaron a aplicarse en 2009, cuando algunos bancos incluyeron en sus hipotecas apartados (a menudo escondidos en letra pequeña) que limitaban la repercusión de la caída del EURIBOR y de otros índices a favor de los clientes. El Tribunal de Justicia de la UE dio la razón a los clientes que reclamaban la retroactividad total y el Supremo se ha visto obligado a aplicar ese fallo y cambiar su criterio.

Gastos de Hipotecas.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, han estado imponiendo a los cliente el pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. Unos gastos que, al menos en parte, deberían ser asumidos por los bancos. “El interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”

A raíz de dicha sentencia y de su difusión, son miles los clientes que se han mostrado interesados en reclamar a su banco la devolución de dichas cantidades cobradas de más.

Tal y como ha sucedido con las cláusulas suelo, que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos ya han manifestado que no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

Los gastos que se pueden reclamar son los correspondientes a:

– La gestoría, siempre y cuando la impusiera el banco.

– El notario. Antes de llegar al registro, la escritura de la hipoteca, como de la vivienda, se firma ante notario.

– El Registro de la Propiedad, donde se registra la hipoteca.

– El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

– Tasación de la vivienda.